美国房子疯了！这轮全球通胀去哪儿了？

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·周艾琳|

疫苗加速普及、经济重启预期、庞大的财政刺激计划三股力量同时出现，无疑加剧了市场对通胀的担忧。

“最近美国的房地产市场火爆，典型的‘卖方市场’，每套房出价20-40个很正常，基本上二手房要涨5-10%加息预期进一步刺激了人们的抢房情绪，我这几年从来没有遇到过这样的情况。 一位美国房地产经纪人告诉笔者。

不少美国购房者最近表示，他们看中的几套房子都被别人抢走了。 去年5月以来，美国房地产市场在供需双重提振下迅速走强。 代表美国房市繁荣程度的“全国房市指数”自美国经济重启以来一直在上升，超过了次贷危机前的2005年。 创历史新高。

除了过去一年美股和比特币的飙升，以及近期美国国债收益率的飙升，美国房地产的异常繁荣也是市场应对通胀预期的缩影。

近期，根据摩根士丹利的最新预测，美国核心PCE在5月份达到2.6%的近期高点后回落至2.3%。 渣打银行预计核心个人消费支出第二季度将达到2.5%的峰值，但从第二季度开始逐渐回落并稳定在2%以上。

大宗商品价格上涨也提高了总体通胀预期。 例如，高盛近期进一步上调了对油价、铜价等大宗商品的预测，将二、三季度WTI油价上调至72美元/桶和75美元/桶（此前为65美元/桶），以及下调铜价的 12 个月目标。 价格从 10,000 美元/吨上调至 10,500 美元/吨。

就在刚刚过去的 3 月 11 日，美国总统乔·拜登签署了一项 1.9 万亿美元的 COVID-19 救助法案。 之后，拜登很可能推出1.3万亿美元的基础设施刺激计划。

未来我们将面临怎样的通胀模式？

疫情下的房地产繁荣

根据盈亏平衡通胀率数据，美国5年通胀预期已达2.5%，10年回升至2.21%，超过疫情前水平。 对美国一季度GDP的预测高达8-10%，全年预测也是7-8%。

在通胀预期下，美国国债继续遭到抛售。 截至上周收盘，10年期美债收益率报1.625%，再次突破1.6%关口，较年初全面反弹近70BP（基点）。

在大量流动性产生的通胀预期下，叠加低利率，供大于求，房地产市场异常火爆。 去年5月以来，美国房地产市场在供需双重推动下迅速走强。

从需求端看，在低利率环境下，疫情意外催生居民购房需求。 疫情过后，房贷利率跟随美债收益率一路走低，最低跌至2.65%，创历史新低。 隔离和远程办公创造了对更多独立住宅和搬出城市地区的需求。 新房销售和成屋销售同比增速双双大幅上升。 去年7-10月，连续四个月新房销售同比增速超过30%。

就供给端而言，在木材等建材价格快速上涨的同时，劳动力短缺也在一定程度上影响了建筑商的施工进程，使得现有的土地储备紧缺和房屋库存更加紧张。著名的。 供应紧张和高于预期的住房需求共同导致房价大幅上涨。

今年1月公布的新数据显示，房地产市场表现仍好于预期。 占美国房屋销售近90%的二手房销售数量同比增长237%。 以中位价计算，销售价格同比上涨14%，连续六个月录得两位数增长。

就目前的情况来看，只要美联储不缩表、不加息，房价就很难大幅下跌。 从抵押贷款利率对成屋销售的领先地位来看，未来至少1-2个季度，房地产销售仍可保持增长。 供给端的情况也将继续支撑美国房地产市场。 从库存来看，目前新房和二手房的库存水平仍处于较低水平。 二手房存销比仅为19个月，库存吃紧局面持续。

从2020年新房销售构成来看，已售新房中，在建和未开工的比例较高，将继续支撑未来活跃的开工活动。

不过，这并不意味着美国房地产市场的火热会永远持续下去，降温的迹象已经出现。 目前，房屋自有率已从6月份的高位回落，部分由疫情衍生的刚性需求正在逐步退出。 下半年，随着疫情的逐步好转，催生美国这一轮房地产热潮的需求也将回归稳定。

值得一提的是，由于次贷危机的后遗症太大，一旦出现房贷利率上行风波，很容易引发市场对房贷的担忧。 而这一次，虽然美国房市的繁荣也刺激了房贷规模的扩大，但信贷质量却比上次稳定很多。

本轮主要买家以中产和富裕阶层为主，购房类型也以中高端住宅为主。

从今年1月不同价位段的销售额来看，25万美元至50万美元价位段的住宅销售额占比40%，同比增长27%。 相比之下，价格低于 100,000 美元的房屋销量则低迷得多，同比下降 28%。

2020年公布的按揭贷款申请人构成也与购房类型一致。 超过一半的新增按揭贷款来自信用评级高的客户。 这部分人的偿付能力相对较高，未来违约概率较低。

全球通胀急剧回升

尽管“次贷危机重演”的可能性微乎其微，但当前通胀预期的演变值得关注。

不可否认，美国的疫苗计划取得了进展。 《华盛顿邮报》公布的数据显示，截至3月5日，已有5550万美国人接种了疫苗，占美国总人口的16.7%，占优先接种人群的45.6%。 3 月 2 日，拜登总统宣布，到 5 月底，美国将为所有美国成年人提供足够的 COVID-19 疫苗，比此前预期提前了两个月。 美国的重新开放是可以预见的。

目前，刺激计划已经通过，并没有像一些经济学家预期的那样缩减规模。 根据最新计划，每周300美元的联邦紧急失业救济金将维持到9月初，大多数美国家庭（一个人年收入不超过7.5万美元，或两个人年收入不超过15万美元）将领取一张1400美元的支票，州和地方政府将获得3500亿美元的抗疫援助。

此外，还有很多额外的资金将投入到疫苗分发和学校开学方面。 虽然与原版相比，该计划有所妥协，但刺激力度不小。

此前，美国前财长萨默斯近日发文表达了对另外1.9万亿美元刺激计划可能导致经济“过热”的担忧，指出额外的刺激措施很可能会迅速缩小产出缺口。 目前美联储每月注资约1200亿美元，两个财政方案（最新的财政刺激加上基础设施投资计划）约3-4万亿美元。 如果把这些数字加起来，很容易得出美国政府对经济的注资高达GDP的20-25%。

在金融支持下，普通民众的消费冲动远超富人，这也为通胀的抬头提供了动力。 消费者手中的弹药是充足的，这也让上述疫情下的楼市火爆更容易理解。

摩根士丹利预计 2021 年第一季度超额储蓄总额将达到 6000 亿美元，第二季度将进一步增加 1300 亿美元，第三季度将增加 700 亿美元，也就是 2020 年产生的 1.5 万亿美元 新增部分基于剩余储蓄的积累. 随着经济重启，预计在0.25的消费倾向系数下，未来的超额储蓄将下降至2.3万亿美元的水平。

另一个对通胀影响较大的因素无疑是大宗商品的反弹。 3月11日，伦铜重返9000美元/吨上方，较去年3月低点反弹超100%； WTI油价维持在近65美元/盎司的疫情前高位，较去年11月反弹70%。

法国巴黎银行全球市场部大中华区总监孙洪志对记者表示，工业金属仍有上涨动能，尤其是在疫情扰动下，短期内供应跟不上需求复苏，而美国后续的基建投资计划也将利好铜价。

此外，就业市场的景气程度也与通胀息息相关。 摩根士丹利预计经济强劲到足以使失业率大幅下降，预计今年第四季度失业率平均将降至 4.9%（之前为 5.1%），并在今年进一步降至 3.9%。 2022年第四季度。基本失业率将进一步改善，从去年12月的10.5%降至今年12月的6.1%，并在2022年底继续下降至4%左右。

2021 年将形成更可持续的通胀冲动，主要是住房通胀、医疗保健服务以及美元连续几个季度疲软对大宗商品的传导。 到 2022 年，核心 PCE 预计将达到 2.3%（季度平均为 2.1%）。 顺便说一句，美联储的目标是2%。

| 美国月度通胀预测数据

经济复苏并不意味着通胀失控

目前，各界开始担心通胀持续反弹，甚至恶性通胀。 但各界专家普遍表示，这种担忧有点过分，尤其是近期美债抛售是出于对经济复苏的乐观预期而非通胀担忧。

“与一年前相比，今天的就业人数减少了 1000 万，就业不足人数增加了数百万人。 数以千计的企业因大流行而关闭。 我们真的应该为即将到来的重新开放感到兴奋，但从重新开放到通货膨胀的推断是相当牵强的，”中银国际董事总经理、中山大学岭南学院兼职教授蔡庆福说。

他还提到，美国经济在 2 月份增加了 379,000 个就业岗位（市场普遍预期为增加 200,000 个）。 假设美国经济每月增加这么多就业岗位，则需要到 2023 年 2 月才能恢复到 2020 年 2 月的就业水平。

如果通胀要继续上升，关键指标是企业部门的通胀预期。 只有当企业认为竞争对手可能也在考虑提高价格时，成本上升才会转化为更高的价格，而不是更低的利润。 它最近确实有所增加，但同样没有达到大流行前的水平。 目前，仍然疲软的劳动力市场可能会阻止“工资-价格”螺旋式上升。

白宫经济学家贾里德伯恩斯坦最近也回应了“过度刺激”的指责。 在他看来，“做得太少比做太多的风险要高得多”。 吸取了上一轮金融危机期间奥巴马政府过于保守的财政刺激导致经济复苏乏力的教训。

关心成长更重要也更难。 现在应对通胀还为时不晚。 毕竟美联储也在密切关注，监管工具也很充足。 只有当通胀上升时，美国政府才能推进税制改革，包括增税。 毕竟，只要疫情不好，拜登就很难推进竞选时的加税承诺。

从中长期来看，观察美国过去25年左右的通胀数据，美国通胀一直处于低位。 这背后，有着深层次的结构性原因，目前也是如此。 海通国际首席经济学家孙明春表示，有两个重要因素：

第一，全球化背景下美国产业的外迁，导致许多美国工人，或者说相对低层次的劳动力，失去了就业机会；

第二，科技的进步和人工智能的发展美国通胀对比特币的影响，不仅在制造业，甚至在服务业，都替代了大量的劳动力需求。 美国大量的中低端劳动力就业困难，只能在服务业找到就业机会，但实际上美国的服务业无法提供那么多的工作岗位和机会。 最后的结果是什么？ 事实上，美国劳动力的工资增长相对疲软。

一些人也开始担心美联储会因为通胀上升而收紧货币政策，但这没有必要。 根据“点阵图”，到 2023 年底，大多数美联储投票成员预计利率将保持在 0，尽管市场已经开始消化 2023 年初加息的预期。摩根士丹利预计美联储不会开始缩减其资产负债表，直到 2022 年 1 月。

美联储之所以对美债收益率飙升如此耐心、不担心，是因为这一切仍在其预期之内。 目前，市场对未来五年（2.56%）的通胀定价美国通胀对比特币的影响，实际上实现了美联储在新平均通胀目标（AIT）框架下的假设——将长期平均通胀维持在2%左右，10年通胀预期 (2.24%) % 也仅略高于美联储的长期指导。

美联储现在比过去更愿意看到经济出现一定程度的过热，因为之前美联储的目标通胀率接近 2%，但在 AIT 框架下，美联储需要看到平均通胀率超过 2%。商业周期。 %，以弥补过去通货紧缩对就业和经济造成的损害。 当然，疫情过后欠下大量债务的美国政府承受不起利率的大幅上升。

《图片|视觉中国》

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